Главный налог — на передачу права собственности

Основной платёж при покупке вторичного жилья — налог на передачу абсолютных прав. Его ставка составляет 2,5 процента, и платит его покупатель. Налог считается не от суммы в договоре, а от налоговой базы, которую определяет налоговый орган: если рыночная стоимость объекта выше цены в договоре, налог посчитают от рыночной. Это важно учитывать при расчётах: в договоре не получится указать сумму значительно ниже реальной без последствий.

Когда вместо налога платят НДС

Если вы покупаете квартиру у застройщика, то есть первичное жильё, налог на передачу не применяется — вместо него действует НДС по льготной ставке 10 процентов. Именно поэтому у новых квартир цена для покупателя устроена иначе, чем на вторичном рынке. Для покупателя это означает, что сравнивать цену квадратного метра на первичке и вторичке нужно с оговоркой: в одном случае налог будет 2,5 процента, в другом он уже включён в цену как НДС.

Сопутствующие расходы

Договор купли-продажи обязательно заверяется нотариусом, и его услуги оплачиваются отдельно: сумма зависит от стоимости объекта и объёма работы. Если квартиру покупают через агентство недвижимости, комиссия обычно составляет от двух до трёх процентов от цены и, как правило, платится покупателем. Отдельно стоит проверить, что продавец не оставил долгов по коммунальным платежам за объект: задолженность по налогу на имущество и жилищно-коммунальным услугам переоформляется вместе с собственностью, и разбираться с ней придётся новому владельцу.

Расходы после сделки

После регистрации права собственности владелец ежегодно платит налог на имущество — размер зависит от города, стоимости объекта и ставки, которую устанавливает местное самоуправление. Кроме того, есть текущие платежи: коммунальные услуги, содержание дома, а при наличии — плата за подключение и обслуживание. Если объект покупается для сдачи в аренду, доход также облагается налогом, а если собственность перепродаётся в течение короткого срока, может возникнуть налог на прирост капитала: в Сербии продажа удерживается налогом по ставке 15 процентов на разницу между ценой покупки и продажи, причём при владении объектом более десяти лет продажа от налога освобождается.

Взаимность и иностранцы

Иностранцы могут покупать квартиры в Сербии на условиях взаимности: если граждане Сербии имеют право покупать недвижимость в вашей стране, то и у вас нет ограничений на квартиру. Землю сельскохозяйственного назначения и объекты, для которых нужен особый режим, покупать сложнее, а иногда и невозможно без дополнительных условий. Поэтому перед сделкой проверяют тип объекта и статус земли, а не только саму квартиру.

Как не ошибиться в расчётах

Считайте не только цену, но и полный пакет затрат: налог на передачу или НДС, нотариус, комиссию агентства, возможный перевод документов и регистрацию. На практике дополнительные расходы добавляют к цене несколько процентов, и если этого не учесть, деньги закончатся на середине процедуры. Ещё один момент: недвижимость сама ВНЖ не даёт, но является основанием для его получения — об этом стоит помнить, если покупка квартиры нужна именно для статуса.