Može li stranac da kupi nepokretnost
Da, ali pod jednim uslovom — reciprocitetom. On znači da stranac može da stekne nepokretnost u Srbiji ako njegova država dozvoljava srpskim državljanima da kupuju uporedivu nepokretnost kod njih. Reciprocitet postoji sa većinom zemalja, uključujući zemlje Evropske unije, Veliku Britaniju i SAD, a postojanje reciprociteta sa konkretnom zemljom vodi ministarstvo pravde. Najjednostavniji deo su stanovi, kuće i poslovni prostor. Najsloženiji je poljoprivredno zemljište: za strance tu važe stroga ograničenja i kupovina zahteva posebnu konsultaciju. Postoji i zaobilazni put koji se koristi kada reciprocitet ne pomaže: kupovina preko srpske firme, jer je ona domaće pravno lice i stiče nepokretnosti bez provere reciprociteta — ali taj put ima svoje troškove održavanja firme i izveštavanja.
Kupovina stana i boravak: kako to zaista funkcioniše
Vlasništvo u Srbiji je punopravni osnov za boravak, i u praksi status dobijaju svi vlasnici. Po zakonu o strancima privremeni boravak po osnovu prava svojine odobrava se strancu koji ispunjava opšte uslove i priloži dokaz o vlasništvu nad nepokretnošću, a rok takvog statusa je do tri godine uz produženje na isti period. Ograničenja po vrednosti stana nema, a boravak po ovom osnovu dobija svaki vlasnik, čak i ako ima samo deo stana. Ali dva uslova vredi ispuniti: nepokretnost mora biti stambena — kuća ili stan — i upravo ona u kojoj živite. I ne treba mešati nivoe: boravak nije isto što i stalno nastanjenje ili državljanstvo, stalno nastanjenje se uređuje odvojeno, posle nekoliko godina neprekidnog statusa.
Postoji i praktična strana: kupovina stana ne ukida postupak. Zahtev se podnosi preko portala ili lično, a uz njega idu pasoš, potvrda o sredstvima, prijava adrese, osiguranje i dokumenta o vlasništvu kao potvrda osnova. Ali osnov je pouzdan: ako je nepokretnost upisana na vas, status po njemu se produžava bez teškoća.
Šest koraka kupovine
Prvi — provera statusa kupca: državljanstvo, reciprocitet, da li ste fizičko ili pravno lice i šta tačno kupujete. Drugi — poreski broj: stranom kupcu je potreban za upis nepokretnosti, a njegovo izdavanje obično preuzima advokat. Treći, najvažniji — pravna provera objekta: stanje u katastru, tereti, hipoteke, usklađenost dokumenata, legalnost gradnje. Četvrti — predugovor, najčešće uz kaparu koja obično iznosi oko deset procenata cene. Peti — glavni ugovor, koji obavezno overava javni beležnik; ako ne znate srpski, potreban je sudski tumač. Šesti — upis prava svojine u katastar: do upisa niste vlasnik.
Koliko košta pored cene
Na sekundarnom tržištu kupac se susreće sa porezom na prenos apsolutnih prava — 2,5% od ugovorene ili procenjene vrednosti. Formalno je obveznik po zakonu prodavac, ali se ugovorom ta obaveza često prebacuje na kupca, pa uslov treba pažljivo pročitati. Pri kupovini novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a, umesto tog poreza važi porez na dodatu vrednost po stopi od 10%, obično već uračunat u cenu, a prvi prenos je oslobođen poreza od 2,5%. Dalje idu tarifa notara, koja zavisi od vrednosti objekta, provizija agencije, najčešće 2–3% plus PDV, pravna podrška ako je uzimate, i mala administrativna taksa za upis u katastar. Zaključak: na cenu stana vredi dodati nekoliko procenata, a ne zaokruživati „otprilike“.
Novogradnja ili starogradnja
Kod novogradnje se proveravaju građevinska dozvola i, što je najvažnije, upotrebna dozvola: kupovina u fazi gradnje bez njih je najveći rizik. Vredi pogledati ranije projekte investitora i podatke o njemu u registru. Uplate pri kupovini u fazi gradnje idu u delovima po fazama, i tu je bolje izabrati escrow račun nego direktne prenose. Starogradnja je jednostavnija: ključni momenat je čist, neopterećen i uredno registrovan vlasnički list.
Crveni signali
Zabrinjavaju: nelegalna gradnja koju neće biti moguće uredno upisati; različite osobe kao vlasnik u dokumentima i prodavac; hipoteka koja se ne briše pre zaključenja ugovora ili u trenutku zaključenja; pritisak da se plati gotovina pre potpisivanja overenog ugovora; cena ispod tržišne uz pozive da se požuri. Svaki od tih znakova je razlog da se zastane i sve ponovo proveri.
Šta raditi korak po korak
Proveriti reciprocitet za svoju državu. Pribaviti poreski broj. Naručiti pravnu proveru objekta u katastru, uključujući terete i legalnost. Dogovoriti kaparu i potpisati predugovor. Zaključiti glavni ugovor kod notara uz tumača. Platiti porez i upisati svojinu u katastar. I tek posle upisa u katastar smatrati stan svojim.
Podaci provereni 11. oktobra 2026: uslovi za strance, način uređenja i porezi prema aktuelnim objašnjenjima advokata za nepokretnosti i praksi tržišta; stope i tarife proverite pre zaključenja posla.